서울 아파트값 상승세 ‘끝이 안 보인다’… 내년 전망까지 총정리

 

올해 서울 아파트값이 또다시 역사를 새로 썼다. 한국부동산원의 공식 통계에 따르면 2025년 12월 현재 서울 아파트 매매가격 누적 상승률은 8.1%로, 통계 집계가 시작된 2012년 이래 최고치를 기록했다. 단순한 숫자 이상의 의미를 가진 이 수치는 서울 부동산 시장의 구조적 변화, 공급 위축, 유동성 확대가 복합적으로 작용한 결과다.

흥미로운 점은 이 상승세가 단기적 현상이 아니라는 것이다. 전문가들은 “내년에도 서울 아파트값 상승이 이어질 가능성이 높다”며 장기적인 상승 국면에 접어들었다고 분석한다.

 

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 45주 연속 상승, 서울 집값의 ‘탄력성’

서울 아파트값 상승세는 올해 초부터 놀라운 흐름을 보였다. 2월 첫째 주 이후 45주 연속 상승, 이는 과거 어떤 시기보다도 긴 상승 행진이다. 10월 3주차에는 주간 상승률 0.50%로 역대 최고 오름폭을 기록했다. 이후 정부의 ‘10·15 대책’으로 상승 폭이 잠시 둔화됐지만, 여전히 주간 0.2% 안팎의 안정적인 상승률을 이어가고 있다.

이를 연간으로 환산하면 10%를 웃도는 상승률에 해당한다. 즉, 현재의 서울 아파트값 상승은 일시적 반등이 아니라 지속적 상승 트렌드라는 의미다.

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 서울 아파트값 상승률 지역별 분석

부동산 시장에서 가장 눈에 띄는 지역은 단연 송파구(19.78%)다. 한강 조망권 아파트를 중심으로 초고가 단지들의 거래가 늘면서 상승세를 이끌었다. 이어 성동구(17.94%), 마포구(13.5%), 서초구(13.2%), 강남구(12.9%), 양천구(12.25%), 용산구(12.18%) 등 핵심 지역의 상승세가 뚜렷했다.

반면 노원·도봉·강북구 등 외곽 지역은 1%대 상승에 그쳤다. 특히 도봉구의 상승률은 0.79%로, 강남권과 20배 이상 차이를 보였다. 이는 수요가 점점 한강변, 교통 접근성, 학군 중심의 지역으로 집중되고 있음을 보여준다.

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 공급 절벽이 불러온 ‘희소성 프리미엄’

서울 아파트값 상승률을 끌어올린 핵심 요인은 바로 ‘공급 부족’이다. 부동산R114 자료에 따르면 향후 3년간 서울 아파트 입주 물량은 급감할 전망이다.

• 2026년 1만7,687가구
• 2027년 1만113가구
• 2028년 8,337가구

이는 직전 3년(2023~2025년) 대비 약 60% 감소한 수치다. 공급이 줄면 희소성이 커지고, 이는 곧 가격 상승으로 이어진다.

서울의 주요 재건축·재개발 프로젝트들도 규제와 인허가 지연으로 진행 속도가 더디다. 결국 신규 입주 물량이 부족한 상황에서 수요는 계속 늘어나고, 시장은 ‘희소성 프리미엄’을 반영하고 있다.

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 유동성 확대와 기준금리 인하, 돈의 흐름이 만든 상승세

두 번째 요인은 유동성 증가다. 한국은행 자료에 따르면 9월 기준  광의통화(M2)는 4447조9604억 원, 전년 동월 대비 8.5% 증가했다. 이는 2022년 6월 이후 최대 증가폭이다.

기준금리 인하 기조와 확장적 재정 운용이 맞물리면서 시중에 풀린 자금이 많아졌고, 마땅한 투자처를 찾지 못한 자금이 서울 핵심 주거지로 몰렸다. 특히 강남, 용산, 성동, 송파 등 인기 지역은 ‘현금 부자들의 현금 매수세’가 가격을 견인하고 있다.

결국 서울 아파트값 상승률은 단순한 투자 심리뿐만 아니라, 유동성의 방향성과 구조적 공급 부족이 맞물린 결과로 해석된다.

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정부 대책은 지연… 시장은 “당분간 상승 지속”

국토교통부는 연내 공급 대책을 발표하겠다고 밝혔지만, 아직 구체적인 실행안은 나오지 않았다. 한국토지주택공사(LH)의 개혁안 역시 내년으로 미뤄졌다. 공급 확충을 위한 정책적 방향성이 늦춰지면서 시장은 스스로 균형점을 찾고 있다.

이에 따라 단기적으로는 서울 아파트값 상승세가 계속 이어질 가능성이 높다. 정부가 규제를 강화하거나 금리를 급격히 인상하지 않는 이상, ‘상승 추세의 관성’이 내년에도 유지될 것이라는 게 시장 전문가들의 중론이다.

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 내년 서울 집값, 전망은?

전문가들은 2025년 서울 아파트 시장을 ‘안정적 상승기’로 전망한다.

• 공급 부족 지속
• 유동성 유지
• 서울 핵심 입지 중심의 수요 집중
  이 세 가지 요인이 여전히 유효하기 때문이다.

다만, 부동산 세제 완화나 추가 금리 인하가 현실화될 경우 상승 폭은 더 커질 수 있다. 반면, 대외 변수(예: 글로벌 경기 둔화, 고금리 전환, 금융 규제 강화 등)가 확대될 경우 단기 조정은 불가피하다.

결국 서울 아파트값 상승률은 단기 급등보다는 점진적 상승세로 이어질 가능성이 높으며, 실수요자 중심의 거래가 시장의 중심축이 될 것이다.

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 마무리 — 서울 아파트값, ‘정상화의 시작인가 거품의 신호인가?’

서울 아파트값 상승률이 역대 최고치를 기록했다는 사실은 부정할 수 없다. 하지만 중요한 것은 그 이면이다. 공급 절벽, 유동성 확대, 정책 지연이라는 3가지 구조적 요인이 동시에 작용하면서, 단순한 ‘투기성 급등’이 아니라 시장 구조의 변화로 봐야 한다는 의견도 있다.

서울은 더 이상 단순한 주거지가 아니다.
‘한강 조망권’, ‘명문 학군’, ‘교통 인프라’ 등 복합 가치가 결합된 프리미엄 거주지로 진화했다. 따라서 향후 서울 아파트값 상승률은 단순한 수치 경쟁이 아닌, 가치 중심의 재편 국면으로 들어설 가능성이 크다.