2025년 10월, 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래 허가구역으로 지정하면서 수도권 부동산 시장이 다시 한 번 큰 변화를 맞이했습니다. 이번 조치는 이재명 정부 출범 이후 세 번째 부동산 대책으로, 주택 가격 상승세를 선제적으로 차단하고 부동산 시장의 불안 요인을 억제하기 위한 강력한 신호로 해석됩니다.
토지거래 허가구역이란?
토지거래 허가구역은 부동산을 사고팔 때 단순한 계약만으로는 거래가 완료되지 않고, 관할 시장·구청장의 허가를 반드시 받아야 하는 지역을 말합니다. 특히 이번 조치로 서울 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 수원, 성남, 안양, 용인, 의왕, 하남) 등이 포함되면서, 수도권 전반에 걸친 거래 제한 및 갭투자 차단이 현실화되었습니다.
이 구역에서는 주택 매입 후 2년 실거주 의무가 적용되기 때문에, 전세를 끼고 투자하는 갭투자 방식이 사실상 불가능해집니다. 이는 단기적 투기 수요를 억제하고, 실수요 중심의 안정적인 시장 구조로 유도하기 위한 정부의 의도가 반영된 것입니다.
대출 규제 강화와 실수요자 중심의 시장 재편
토지거래 허가구역 지정과 함께 대출 규제도 대폭 강화됩니다.
- LTV(주택담보인정비율): 70% → 40%로 축소
- DTI(총부채상환비율): 40%로 강화
- 15억 초과 아파트: 대출 한도 4억 원 이하로 축소
- 25억 초과 주택: 대출 한도 2억 원으로 제한
이로 인해 투기적 자금 유입은 줄어들고, 실수요자 중심의 거래 환경이 조성될 전망입니다.
특히 전세대출 규제 역시 강화되며, 기존 1주택자의 추가 대출 여건이 대폭 제한됩니다.
왜 지금, 서울 전역이 토지거래 허가구역으로 지정됐을까?
정부의 판단은 명확합니다.
최근 몇 달간 서울 비규제 지역을 중심으로 집값이 재상승세를 보이고, 거래량이 늘어나면서 시장 과열 조짐이 나타났기 때문입니다.
이로 인해, 정부는 “주택시장 과열 양상을 조기에 차단하기 위한 선제적 조치”라며 규제 확대의 불가피성을 강조했습니다.
결국, 이는 가수요 억제와 투기 심리 진정을 동시에 노린 전략입니다.
규제지역 확대의 핵심 지역
이번 조치의 핵심은 서울 전역뿐 아니라 경기도 핵심 12개 지역의 지정입니다.
- 서울: 25개 자치구 전체
- 경기: 과천, 광명, 수원(영통·장안·팔달), 성남(분당·수정·중원), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남
이들 지역은 과거에도 부동산 수요가 집중되며 가격 상승을 주도한 곳들로,
이번 조치로 인해 부동산 시장의 유동성이 급격히 제한될 것으로 보입니다.
세제 강화 예고… 부동산 시장의 다음 카드는?
이번 조치에는 아직 보유세나 거래세 강화 방안은 포함되지 않았지만,
정부는 “세제 합리화 및 수요 분산을 위한 세제 개편 가능성”을 공식적으로 언급했습니다.
이는 향후
- 보유세 인상
- 양도세 조정
- 특정 지역 세제 혜택 축소
등으로 이어질 가능성을 시사합니다.
즉, 현재의 토지거래 허가구역 지정은 부동산 시장 안정화의 서막에 불과하다는 분석도 있습니다.
토지거래 허가구역이 가져올 시장 변화
1️⃣ 갭투자 위축: 실거주 의무 강화로 투자 수요 감소
2️⃣ 거래량 급감: 허가 절차로 인한 거래 지연
3️⃣ 단기 가격 조정: 투기 심리 위축으로 단기 하락 압력
4️⃣ 중장기 안정화: 실수요자 중심의 시장 재편 가능성
전문가들은 “이번 대책은 단기적인 가격 조정보다, 장기적 안정화를 목표로 한 조치”라며
부동산 시장이 한동안 관망세로 전환될 것으로 보고 있습니다.
토지거래 허가구역 확인법 — 나의 지역이 포함됐는지 이렇게 확인하세요!
토지거래 허가구역이 확대되면서 “내가 살고 있는 곳이 허가구역인지 어떻게 알 수 있을까?” 궁금한 분들이 많습니다.
정부는 누구나 쉽게 토지거래 허가구역 여부를 조회할 수 있도록 온라인 서비스를 제공하고 있습니다.
확인 방법은 아래 단계를 따라 해보세요 👇
1단계: 국토교통부 ‘토지이용규제정보서비스’ 접속
👉 https://luris.molit.go.kr
국토교통부가 운영하는 공식 토지이용규제정보서비스에 접속합니다.
이 사이트에서는 토지의 용도지역, 지구단위계획, 개발제한구역, 그리고 토지거래 허가구역 여부를 한눈에 확인할 수 있습니다.
2단계: 주소 또는 지번으로 검색
화면 상단의 검색창에 ‘주소 또는 지번’을 입력하면 해당 필지의 상세 정보가 표시됩니다.
검색 결과에서 ‘토지거래허가구역’ 항목이 표시된다면, 해당 지역은 허가 대상 지역입니다.
3단계: 지자체별 고시문 확인
서울시, 경기도 등 각 지자체 홈페이지의 ‘고시·공고’ 게시판에서도
해당 지역이 토지거래허가구역으로 지정되었는지 공식 고시문 형태로 확인할 수 있습니다.
예를 들어, ‘서울특별시청 → 행정정보 → 고시공고 → 토지거래허가구역 지정 고시’ 메뉴에서 확인 가능합니다.
4단계: 부동산 중개사무소 문의
토지거래허가구역 내 부동산 거래는 시장·구청장의 허가가 필수이므로,
부동산 중개업소에서도 실거래 전 반드시 허가 절차 안내 및 서류 확인을 도와드립니다.
특히 허가를 받지 않은 거래는 무효가 되므로, 사전에 확인하는 것이 중요합니다.
허가 신청 절차 요약
토지거래 허가구역에서 부동산을 거래할 때는 다음 절차를 거칩니다.
1️⃣ 매매계약 전 허가 신청서 작성 (시·구청 민원실 또는 온라인 제출 가능)
2️⃣ 실거주 목적, 이용 계획 등 증빙 서류 첨부
3️⃣ 관할 시장·구청장의 심사 및 허가서 발급
4️⃣ 허가서 수령 후 잔금 및 등기 절차 진행
허가를 받지 않고 거래한 경우, 계약이 무효 처리되며 형사 처벌(2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금) 을 받을 수 있으니 반드시 유의해야 합니다.
Tip: 토지거래 허가구역 확인 시 꼭 알아두세요!
- 허가 대상은 토지뿐 아니라 아파트·연립주택 등 일정 규모 이상의 건물도 포함됩니다.
- 외국인, 법인, 내국인 모두 동일하게 적용됩니다.
- 허가 기간은 1~5년 단위로 지정되며, 필요 시 연장될 수 있습니다.
허가 없이 계약하거나 허가 조건을 위반하면 무효가 되므로, 투자 전 반드시 확인이 필요합니다.
토지거래 허가구역, 부동산의 판도를 바꾸다
토지거래 허가구역 확대는 단순한 규제가 아니라, 대한민국 부동산 시장의 구조적 변화를 예고하는 전환점입니다.
단기 투기세력의 퇴출과 실수요자 중심의 시장 재편은 불가피하며, 이는 결국 지속 가능한 시장 안정화로 이어질 가능성이 큽니다.
향후 정부의 세제 개편 및 대출정책 변화가 어떻게 이어질지 주목해야 하며, 실수요자라면 지금이야말로 합리적 선택의 시기가 될 수 있습니다.
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